不動産
宅建はどう対策する？
宅地建物取引士試験（宅建）は、宅地建物取引業に関する実用的な知識を判定する国家試験です。不動産適正取引推進機構（RETIO）が実施し、毎年1回、秋に行われます。合格すると宅地建物取引士として不動産会社などで働ける国家資格になり、不動産業界を目指す人に向いた試験です。対策の要点は、出題範囲を権利関係・宅建業法・法令上の制限・税その他の四つの分野に分けて学習すること、そして合格基準点が年によって変わる仕組みを理解しておくことです。
社会人
フクロウ先生
試験形式の確認
試験は50問の四肢択一式による筆記試験です。宅建業に関する知識を学ぶ登録講習（都道府県知事が登録する講習）を修了した受験者は、すでに法律の基礎を学んでいるため一部の出題が免除され、45問の出題になります。すべてマークシート方式で、記述式の問題はありません。
合格基準は、毎年公布される合格基準点で決まります。令和7年度の試験では、50問中33問以上正解（登録講習修了者は45問中28問以上正解）が合格の基準でした。基準点は試験ごとに変わるため、過去の年の点数をそのまま当てはめることはできません。宅建業法施行規則に基づく試験範囲は、土地・建物の形質（建物の構造や土地の状態などの性質）や権利、法令上の制限、税、需給、価格評定（不動産の価格を評価すること）、宅建業法などの項目で定められており、出題の根拠となる法令は試験を実施する年度の4月1日現在施行されているものです。
出題範囲の分け方
宅建の出題範囲は法令上七つの項目に分かれていますが、対策上は四つの分野に分けて考えるのが一般的です。
- 権利関係（民法等）：土地・建物の権利と権利の変動に関する法令が対象
- 宅建業法：宅地建物取引業法とその関係法令が対象
- 法令上の制限：土地・建物に関する法令上の制限が対象
- 税その他：土地・建物の税、需給、価格評定などが対象
権利関係は民法を中心とした法律知識が問われ、法令上の制限は都市計画法や建築基準法などの個別法が対象です。税その他には登録免許税や印紙税、不動産取得税などが含まれます。
分野ごとに出題の傾向と難易度が異なるため、学習時間の配分は分野ごとに考える必要があります。宅建業法は宅建業の運営に直結する中核の分野であり、優先して学習する対象です。
勉強の進め方（段階）
第一段階は、権利関係の基礎を固める段階です。民法の基本である物権・債権・契約の考え方を理解し、宅建で頻出の権利関係の論点を押さえます。権利関係は他の分野の土台になるため、最初に時間をかけて学習します。
第二段階は、宅建業法の学習です。宅建業法では、免許・登録・宅建士・重要事項説明・契約・37条書面などの論点が中心です。37条書面とは、宅建業法37条で定められた、契約を結ぶ前に買主へ交付が義務づけられている重要事項の説明書です。条文の構造を理解し、どの場面でどの規定が適用されるかを整理します。
第三段階は、法令上の制限と税その他の学習です。都市計画法や建築基準法などの個別法は、制限の種類と効果を整理して覚えます。税金関係は、税目ごとの課税標準（税金を計算するもとになる金額）や税率を表にまとめて確認します。
第四段階は、過去問による演習です。宅建は過去問が充実しており、年度ごとの問題と解答が公開されています。演習では分野別の正答数を記録し、弱い分野を特定して復習に戻るサイクルを繰り返します。法改正があった分野は、試験年度の4月1日時点で施行されている法令に合わせて確認し直します。
合格基準点の読み方
宅建の合格基準点は、試験の結果を見て毎年決められます。その年の問題が易しければ基準点は上がり、難しければ下がる、というように、試験の難しさに応じて調整される仕組みです。令和7年度は33点でしたが、年によって変動します。合格率も年によって異なります。
この仕組みは、固定の点数で合否が決まる試験とは異なります。過去の合格点を基準にあと何点足りないかを考えるより、分野別の正答率を上げて総得点を安定させることが対策の軸です。特に出題の多い宅建業法で落としている問題がないかを確認します。
直前期は、過去問を時間を計って通しで解く練習が中心です。50問を解く試験時間に慣れ、分からない問題に時間をかけすぎない判断を身につけます。直前に新しい分野を広げるより、演習で間違えた問題と、分野別の正答率の低い箇所を潰す方が確実です。
この記事のポイント
- 50問四肢択一の筆記試験（登録講習修了者は45問）。合格基準点は毎年公布され、年で変わる
- 出題範囲は権利関係・宅建業法・法令上の制限・税その他の四分野に分けて対策する
- 宅建業法は中核の分野。優先して学習する対象
- 合格基準点は固定ではない。分野別の正答率を上げて総得点を安定させるのが対策の軸
- 過去問が充実している。年度ごとの問題で演習し、弱点分野を特定して復習する
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